樓價「不舉」之謎?

上星期處理手上一些文件，發現了一份關於新加坡及香港的比較，內容大概是香港人的年均購買力比起新加坡人多2萬2千大元，大概是一個初級經理的一個月人工，你諗下多一個月人工不是很開心嗎 ? 看上來似乎不錯，但諗清楚一點...香港人多了的2萬2人工大部份其實都是用來供樓「上車」的，一年多了2萬2人工換來一生的痛苦，是否值得呢?

上面只係一個引子，今日其實想講講樓市，問十個大學生，九個會答你驚買唔到樓(最後一個因為入大學就排定公屋，準備3年上樓)，不過大家都可能會問一個問題，樓價其實會唔會跌 ? 樓市可以多口說兩句，講得多我都唔係好掂，當給大家一個概念。

樓花湧現 - 未來5年大崩盤

早前當政府宣佈取消勾地之後，我曾經在FB揚言，5年內樓價可以趺一半 ! 嚇死人的言論，令我第二日番公司受到大番質問，朋友都send message問我點解。事實上，我預計大趺的原因不是因為勾地取消，因為正如曾俊華所言，政府其實一早已經主導了大部份賣地，勾地的作用早就減退了，上年度只有3幅地由發展商勾出。既然唔關勾地事，關咩事呢 ? 

事實上，樓價升趺也是需求供應的問題，在08年金融海嘯之後，美國量化寬鬆，長期低息，令到不少地產商看好後市而大量買入土地，興建樓宇，如果翻查地政總署的賣地情況，09年-13年中有25幅地皮以住宅(甲，乙類)*賣出，05-08年只有12幅，足足有1倍以上，而11年後賣出的更佔了當中7成，一般賣地到賣樓花到賣樓，時間需要5年，所以絕對不難估計在15,16年左右市場上會出現大量樓花，而17,18年大量樓盤會落成推出市面，估計數量可以是現時的1-2倍。

限量限呎 - 細單位主導市場

新盤推出，故然增加供應，不過供應增加如果全是豪宅，對小市民置業未必有太大作用，到時候豪宅無吸引力，炒家轉炒中小型住宅，小市民置業應該重難過中居屋。

不過大家記憶力無受損的話，大家應該會記得11年的時候，政府實施了限量限呎的措施，簡單來說單位大多被限制在400-700的中小型單位，在11年-12年間連同市建局、港鐵項目，合共售出8幅限呎地皮，涉及6,467伙，還未計限量地亦提供的中小型單位供應，保守估計11,12年推出的中小型單位已逾萬伙。所以到17,18年的時候，市場會充斥著當年限量限呎下的遺物，加上樓花的大量湧現，及預計15年加息周期，樓價大趺，絕非天方夜譚。

樓價即將「不舉」!
上面一堆數字，大家睇完應該似明非明，不過應該都會問一個問題，現在樓價怎麼都趺不下來，老老實實，睇番中原城市領先指數比起上月還要增加1.49%，雖然樓價企硬，但同時間根據美聯統計，十大屋苑成交量，在出招後交投量已經下趺6成2，大古城，黃埔，沙田第一城更跌超過7成，一句講哂現在二手市場，情況比SARS時更慘，所以要跌唔係問題，係時間問題。

一手樓方面，表面上看來樓價無趺，但事實上發展商已經以不同形式減價，長實荔枝角一號減價1成，周三更以「浪接浪 劈價狂潮」為口號，90日內付清樓價可有5%回贈+買樓50萬裝修+3.75%印費回贈，加加埋埋，其實差不多打左個9折有多，減得咁快，唔知實情真係會以為係兇宅出售。

有在地產界工作的朋友告訴我，本來地產商諗住企硬，但見二手成交成交接近零，無生意好做，先出報告消息話樓價有下跌空間，為的也是做生意。

如何「上車」，如何「放盤」︰

有新入職朋友問我現在應該點做，其實後生仔岩岩出黎，要想一兩年就買樓其實真係幾異想天開，即使身在新加坡，也沒有一兩年就能買樓的說法，錢還是累積回來的，每日埋怨政府唔幫手上車，倒不如認認真真為自己打算一下，知道4-5年後樓市有調整，就不如現在儲多個錢，而且做一點投資，總比放起銀行蝕通脹好，否則4,5年後樓市趺的時候，望望戶口原來得5萬6萬，就話諗住買樓，就真係...算數啦 !

有手持幾個物業的朋友問我點做，無他，現在還算是有價有市，可以放我覺得就盡快放出去，人家誠哥9折賣樓，賺個馬尾就算了，多左既錢做其他投資還比較好，還是不要太貪心希望留低做谷石獸 !