樓價「不舉」之謎?

上星期處理手上一些文件，發現了一份關於新加坡及香港的比較，內容大概是香港人的年均購買力比起新加坡人多2萬2千大元，大概是一個初級經理的一個月人工，你諗下多一個月人工不是很開心嗎 ? 看上來似乎不錯，但諗清楚一點...香港人多了的2萬2人工大部份其實都是用來供樓「上車」的，一年多了2萬2人工換來一生的痛苦，是否值得呢?

上面只係一個引子，今日其實想講講樓市，問十個大學生，九個會答你驚買唔到樓(最後一個因為入大學就排定公屋，準備3年上樓)，不過大家都可能會問一個問題，樓價其實會唔會跌 ? 樓市可以多口說兩句，講得多我都唔係好掂，當給大家一個概念。

樓花湧現 - 未來5年大崩盤

早前當政府宣佈取消勾地之後，我曾經在FB揚言，5年內樓價可以趺一半 ! 嚇死人的言論，令我第二日番公司受到大番質問，朋友都send message問我點解。事實上，我預計大趺的原因不是因為勾地取消，因為正如曾俊華所言，政府其實一早已經主導了大部份賣地，勾地的作用早就減退了，上年度只有3幅地由發展商勾出。既然唔關勾地事，關咩事呢 ? 

事實上，樓價升趺也是需求供應的問題，在08年金融海嘯之後，美國量化寬鬆，長期低息，令到不少地產商看好後市而大量買入土地，興建樓宇，如果翻查地政總署的賣地情況，09年-13年中有25幅地皮以住宅(甲，乙類)*賣出，05-08年只有12幅，足足有1倍以上，而11年後賣出的更佔了當中7成，一般賣地到賣樓花到賣樓，時間需要5年，所以絕對不難估計在15,16年左右市場上會出現大量樓花，而17,18年大量樓盤會落成推出市面，估計數量可以是現時的1-2倍。

限量限呎 - 細單位主導市場

新盤推出，故然增加供應，不過供應增加如果全是豪宅，對小市民置業未必有太大作用，到時候豪宅無吸引力，炒家轉炒中小型住宅，小市民置業應該重難過中居屋。

不過大家記憶力無受損的話，大家應該會記得11年的時候，政府實施了限量限呎的措施，簡單來說單位大多被限制在400-700的中小型單位，在11年-12年間連同市建局、港鐵項目，合共售出8幅限呎地皮，涉及6,467伙，還未計限量地亦提供的中小型單位供應，保守估計11,12年推出的中小型單位已逾萬伙。所以到17,18年的時候，市場會充斥著當年限量限呎下的遺物，加上樓花的大量湧現，及預計15年加息周期，樓價大趺，絕非天方夜譚。

樓價即將「不舉」!
上面一堆數字，大家睇完應該似明非明，不過應該都會問一個問題，現在樓價怎麼都趺不下來，老老實實，睇番中原城市領先指數比起上月還要增加1.49%，雖然樓價企硬，但同時間根據美聯統計，十大屋苑成交量，在出招後交投量已經下趺6成2，大古城，黃埔，沙田第一城更跌超過7成，一句講哂現在二手市場，情況比SARS時更慘，所以要跌唔係問題，係時間問題。

一手樓方面，表面上看來樓價無趺，但事實上發展商已經以不同形式減價，長實荔枝角一號減價1成，周三更以「浪接浪 劈價狂潮」為口號，90日內付清樓價可有5%回贈+買樓50萬裝修+3.75%印費回贈，加加埋埋，其實差不多打左個9折有多，減得咁快，唔知實情真係會以為係兇宅出售。

有在地產界工作的朋友告訴我，本來地產商諗住企硬，但見二手成交成交接近零，無生意好做，先出報告消息話樓價有下跌空間，為的也是做生意。

如何「上車」，如何「放盤」︰

有新入職朋友問我現在應該點做，其實後生仔岩岩出黎，要想一兩年就買樓其實真係幾異想天開，即使身在新加坡，也沒有一兩年就能買樓的說法，錢還是累積回來的，每日埋怨政府唔幫手上車，倒不如認認真真為自己打算一下，知道4-5年後樓市有調整，就不如現在儲多個錢，而且做一點投資，總比放起銀行蝕通脹好，否則4,5年後樓市趺的時候，望望戶口原來得5萬6萬，就話諗住買樓，就真係...算數啦 !

有手持幾個物業的朋友問我點做，無他，現在還算是有價有市，可以放我覺得就盡快放出去，人家誠哥9折賣樓，賺個馬尾就算了，多左既錢做其他投資還比較好，還是不要太貪心希望留低做谷石獸 !  

多事之春 v.s. 世界股神(上)

這星期本來有很多話題，可以大寫特寫，先有財爺的新一輪財政預算案(講起就火的中產理論...- -")，再有後來的取消勾地，還有美國啟動自動削赤機制，還有中國的兩會會議，最後還有意大利賣債情況...在這個多事之"春"(春天的意思)，每個話題都足夠把股市炒到翻天覆地。

雖然那麼多話題，但與今日分享的題目，關係其實不是太直接，我今日想分享下世界各個投資專家(or股神)的智慧。事因，我這兩天在商務買了一本關於Anthony Bolton - 一個半退休歐洲股神的書，入面講了他認為成為一個優秀投資人/基金經理的條件...我以前細個會問自己，究竟這個世界上被公認為 "股神" 的人，有什麼投資方法 ? 他們又會用什麼方法去思考 ? 這是一個很好的話題，在現今這個多事之春，作為不同的世界股神，他們會以什麼角度思考呢 ? 學習他們的思考方法大概比，那個應肚即飛的壇紅綠燈更加實際。而世界上屬於傳奇級別的股神實在不少，而之前我的文比人do我太長的關係，所以今次篇文會分(上),(下)，(上)會先選出 2 個最有名的跟大家分享下，大家有興趣我就寫埋下啦。

1. 股神"巴菲特"(Warren E. Buffet)

價值技資法的代表人物，身家超過620億美元

相信大家對這個名字都不會陌生，但有幾多人真係明白他的投資方法呢 ? 巴菲特最有名的就是他的 "價值投資法"，簡單來說他投資的原則，就是投資在一些價格相宜，而且有好大爆升潛力的股票。他說過很多經典的說話，例如「要把自己買的股票，當成買這間企業」「在別人貪婪時恐懼，在別人恐懼時貪婪」，對後來很多成功的投資者影響深遠，世界上有很多是價值投資法的崇拜者。最近有本新書叫"金錢王者"，作者訪問十二位世界知名的價值投資者(約唔到巴菲特-0-)，12位都是世界不得了投資專家，他們或多或少都被巴菲特影響。

巴菲特的自傳，全球大賣

我記得我14歲時第一次看巴的書，印象非常深刻，他最有名的投資莫過於可口可樂，綠箭香口膠，美國郵報，全部都是一些簡單而且口報很大的業務...當然，還有幾年前的比亞迪，他的投資準則，都或多或少影響我之後基本的投資原則，不過對我中學時影響不大-w-，現在比較大，哈...但如果要我總結巴菲特的投資方法或者理念，還是有以下五點 : 

1. 想像自己是投資企業而不是投資股票

2. 不做閃電俠，看準機會長期持有

3. 把投資集中，要賺就賺盡佢

4. 避開複雜行業，投資目標不熟不去
5. 只買價格相宜的股票，從不買貴貨

2. 金融大鰐"索羅斯" (George soros)

在很多人的心目中，索羅斯是一隻魔鬼，他與Jim Rogers創立的量子基金，創了世界上回報最高紀錄，當時他們基金只由3個人組成，Soros是交易員，Jim Rogers是研究員，還有一名秘書，他們每星期訂購30種商業雜誌，1500間公司的財務報告，由1973年至1980年間回報超過3000%，他們除了一般尋找被低估的股票外，更加喜愛炒泡沫及沽空(short sell)等的方法進行投資，最有名的莫過於90年代的兩場金融風暴，他看出在90年代初，歐洲經濟體系的脆弱性，最後在1992年沽空英磅，一個人挑戰英格蘭銀行，最終英國政府戰敗，英國報章報導這是"黑色星期三" ; 在之後的在1997年，當時東南國家發展正盛，但短期債務的上升也很嚇人，當中泰國的經濟自由程度高，使之經濟變得容易過熱及脆弱，最終1997年Soros 沽空泰硃，隨後馬來西亞，菲律賓，印尼等國家也大幅眨值，香港因為政府出手干預而避過一劫，但東南亞國家的發展就要推倒重來了。

索羅斯對我的影響遠比巴菲特的大，他認為只要在社會能夠製造羊群效應就可以大賺一筆，然後只要在泡沫爆破時再沽空(即係買佢趺)，就可以再多賺一筆，玩股票就好似玩一場心理戰一樣，其實很適合現今的狀況，要總結索羅斯投資理論可以有以下六點。

索羅斯認為，最重要的投資方法
是找尋一個不穩定的投資市場

1. 任何一件事都有一種"盛衰序列"
2. 市場沒有想像中理性，決定多數不是資訊而多是人的心理
3. 要尋找一些不穩定的市場(人的預期與現實出入大 - 混亂)
4. 要早一步認清市場的混亂
5. 投資要配合對國際形勢等的大圍分析
6. 雙重投資 - 投資在最好和最差的公司上

 (上)的小結 : 投資專家如何思考多事之春

其實介紹這兩個人，除了是希望顯示自己睇得多書之外(講笑...^0^)，更重要的是希望能夠跟大家一齊從他們身上，找出對現今多事之春之下的思考方法，兩位投資專家有相同有不相同的地方，一個著重公司本身的價值，認為市場最終可以得到正確的答案，身邊的小風小浪其實不是問題，一個著重投機性，認為市場的不完全，令到市場大起大趺，而投資者應該捉住這些升趺浪。

我認為放在今時今日資訊極為流通的世界，除了認識投資本身外，更加應該認識多一點世界的格局，學習一點心理學，之後就會有自己的一套看法，兩會會議的重點會是什麼 ? 美國削赤邊個出事，邊個得益 ? 單單勾地取消是否真的能影響樓市 ? 試下把自己小小地抽離人群當中，享受羊群效應時的升勢，明白當中的劣勢。

不過，認識自己是那類投資者可以能更重要，今次未搵到答案，不緊要，(大家有興趣的話)下一篇會講下歐洲股神安東尼波頓(Anthony Bolton)，商品大王羅傑斯(Jim Rogers)，債王格羅斯(Bill Gross)/最成功基金經理Peter Lynch。他們對投資各有一套睇法，對多事之春有與別不同的態度，精彩絕倫，不容錯過 ! !